与死人毗邻而居,埃及的住房真的这么紧张吗?
开罗的房子到底有多抢手?
这得先说一下开罗的人口密度。
埃及的首都开罗可以说是世界上人口密度最高的城市之一,人口密度达到每平方公里15742人,这个数据远高于上海市,上海常住人口密度才每平方公里2931人。
开罗的人口密度直接造成其房价暴涨。
在开罗市中心的扎马莱克地区,拥挤而又嘈杂,但是那里的公寓每平方米突破19000埃及镑。相对偏一点的开罗多基区,房屋价格也突破9000埃及镑。开罗最大最简陋的街区之一的纳斯尔地区,每平方米也达到9050埃及镑。
相较之下,埃及的工薪阶层每月的收入通常在9200埃及镑左右。埃及全国工资中位数为每月8460埃及镑,这意味着一半的人口收入低于8460埃及镑。开罗的房子过于遥不可及。
由于开罗房价太高,连中产阶级买不起,更别说穷人了。除了贫民窟,穷人还不得不在墓地安家。
埃及开罗的墓地被称为死亡之城,它位于开罗的旧城区,是世界上最奇特的墓地,因为这里不仅睡着死人,还住着活人,他们与死者毗邻而居。
而未来几十年里,开罗的人口可能会增长到4000万,所有人都以为房子必将更加成为紧俏货。
但是在暴涨多年之后,埃及开罗的房地产市场从去年开始持续低迷。
截至2020年第三季度,全国房地产指数大幅下跌22.31%,比去年同期9.58%的同比跌幅还要糟糕。四季度,实际房价环比下降了6.92%。
埃及不得不取消了对外国人在埃及拥有土地和财产的最后一项限制,以提振房地产市场。开罗房价为什么由热转冷?
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不敢买
房价下跌一个主要原因在于人们开始谨慎购房了。
尽管埃及中央银行宣布降息3%,鼓励人们投资房地产市场。但是,大部分人还是选择把钱捂在手里。
从往年的情况来看,开罗部分新住房需求来自海外工作的埃及人。
埃及外派劳工种类主要以医生、护士、教师、网络电脑和电子专业人士、各类工程师、建筑技工、司机等技术性人员为主。
2013 年,劳动力市场调查(CAMPS)估计大约有 800 万埃及人在国外。80% 集中在五个国家:美国、加拿大、意大利、澳大利亚和希腊。其余 20% 也主要分布在西欧国家。
这些人大笔的汇款回国。仅在2017年第三季度,他们就向埃及汇回了50多亿美元。
2019年,海外汇款占埃及国内生产总值(GDP)的比例约为8.83%,对比之下,同期的全球平均水平仅仅为4.65%。
此前,埃及的通胀率曾经一度高达两位数,所以埃及人一直在寻找能够保值的投资。
由于多年来对向国外输送现金的限制,埃及人无法大规模投资海外。因此,国内房地产是大多数埃及人投资最主要的选择。
这就造成了埃及任何一个大城市在沙漠的某些开发区,哪怕空有一张蓝图,也会有很多埃及人抢购公寓和别墅。
这种抢购行为背后存在这么一个坚定不移的信仰:在一个人口以每年2.5%的速度增长的过度拥挤的国家,房价必然上涨。而投资首都开罗,必将是“香饽饽”。
这种购买房地产的热潮创造了大量住房需求,很多有钱人买了几十套别墅和公寓,有的租出去了,有的空着。
埃及国家统计局(CAPMAS)曾经公布的一份数据,埃及全国1300万套住房在建或已完工但无人居住,而有人居住的住房为2250万套。
但是到了2020年,受疫情影响,今年埃及旅游业、制造业、批发和零售业、侨汇、油气收入等均受到不同程度冲击。埃及劳工的主要务工地北美和西欧经济形势被疫情反复折磨,这让不少劳工都开始捂住手头上的钱,以应对生活的不确定性,对房地产的投资也开始减少,进而影响房地产市场需求。
在埃及国内, 2020年第一季度埃及失业率在达到7.7%,4月失业率升至9.2%。不少人失业了,别说买房,连房子都租不起。
需求急剧萎缩,让开罗地产市场迅速转冷。
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新希望
在过去十年左右的时间里,开罗的中上层阶级纷纷涌向郊区,在时髦的高层建筑、封闭的社区和高档商场中寻求更好的生活质量。而开罗周边的开发也在逐渐跟上。
昂贵的房价,让埃及政府开始大刀阔斧实施新首都计划。
2015年埃及宣布营建“新开罗”,占地面积达700平方公里,地理位置位于开罗城市的东部。新首都旨在缓解开罗市中心的污染、拥堵和人口过剩。一旦建成,新的行政首都将容纳多达700万人,包括政府部门、总统府、企业和年轻的就业人口。
埃及将新开罗定位为整个地区具有竞争力的城市和非洲中心。
作为新首都,一个CBD自然是少不了。埃及新行政首都中央商务区(CBD一期)项目位于新首都一期核心区,总占地面积约50.5万平米。其中,385米高的非洲第一高楼“非洲塔”将会拔地而起,是一座集办公、酒店、商业、观光等多功能于一体的EPC超高层建筑,建成后将是非洲第一高楼。未来开罗还在规划一个比伦敦希斯罗机场还要大的机场。
埃及希望借此助推经济,完善人口布局,打造阿拉伯世界的文明中心。
到了今年,新首都进展神速。官方宣布,1月新开罗基本竣工,6月政府部门将陆续搬迁。30家银行已承诺将总部迁至新的商业区,其中包括埃及中央银行。外国大使馆预计也将搬迁。
埃及新首都的建设,将会在后疫情时代拉动房地产市场的复苏,同时大规模的基础设施建设也将会给埃及经济复苏注入动力。
除了建设新首都,埃及政府也出台了一系列刺激经济的措施,如投入1000亿埃镑(1美元约合15.7埃镑)用于全面疫情防控计划,投入500亿埃镑向房地产开发提供资金,投入200亿埃镑资助埃及证券交易所等。
国际货币基金组织最近发布的经济展望报告指出,埃及有望成为今年中东地区唯一实现经济正增长的国家,增长率可达3.5%。埃及2021年经济增长率预计达到4%,2022年可达4.6%。
开罗地区的房价也将可能在疫情之后逐渐复苏,在埃及这个中东经济引擎的拉动之下,重回高位。